Новое в 214-ФЗ: что нужно знать застройщикам и дольщикам в 2017 году

 

Новые требования к застройщикам,
порядок заключения договоров участия в долевом строительстве

С 1 января 2017 года вступили в силу новые изменения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Основные из них касаются новых требований к застройщикам, содержания договора участия в долевом строительстве.

1. Объекты, средства по которым нужно привлекать по 214-ФЗ

Кроме многоквартирных жилых домов, средства по договорам долевого участия отныне необходимо привлекать и при строительстве домов блокированной жилой застройки от 3-х секций (новая часть 2.3 статьи 1 закона). Речь идет о таунхаусах, строительство которых становится все популярнее последнее время. Привлекать средства для строительства таких домов необходимо, заключая договор участия в долевом строительстве и регистрируя его в Росреестре.

2. Требования к застройщикам

Застройщик вправе привлекать средства дольщиков только после выполнения следующих условий:

  1. получение разрешения на строительство
  2. опубликование проектной декларации. Форма проектной декларации (скачать) утверждена приказом Минстроя России от 20.12.2016 № 996/пр.
  3. направление проектной декларации в орган государственной власти субъекта РФ, который осуществляет надзор за строительством с привлеченными средствами дольщиков (например, в Москве таким органом является Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства — Москомстройинвест, в Нижегородской области — Министерство строительства области, в других регионах могут быть региональные органы государственного строительного надзора). Проектная декларация направляется с использованием усиленной электронной цифровой подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте, определенном Минстроем РФ
  4. государственная регистрация прав застройщика на земельный участок (собственность, аренда)
  5. уставный капитал юридического лица — застройщика и связанных с ним лиц (лиц, которые поручаются за него) должен быть не ниже минимального. При этом минимальный размер рассчитывается исходя из площади всех объектов, которые строятся с привлечением средств дольщиков и не введены в эксплуатацию
  6. в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации
  7. в отношении застройщика отсутствуют решения суда о введении одной из процедур банкротства
  8. в отношении застройщика отсутствует решение суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания
  9. в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральными законами от 18 июля 2011 года № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» отсутствуют сведения о застройщике, в том числе о его руководителе (лице, осуществляющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений
  10. в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, отсутствуют сведения о застройщике
  11. у застройщика отсутствует недоимка по налогам и сборам за прошедший календарный год, размер которых превышает 25% балансовой стоимости активов застройщика (по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период)
  12. у руководителя застройщика (лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа юридического лица) и главного бухгалтера застройщика отсутствует судимость за преступления в сфере экономики, а также в отношении указанных лиц не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административное наказание в виде дисквалификации.

Застройщик должен удовлетворять указанным требованиям на момент направления проектной декларации в орган надзора за застройщиками. В случае нарушения указанных требований после направления проектной декларации региональный орган надзора за застройщиками вправе обратиться в суд  с требованием о приостановлении деятельности застройщика. При принятии судом решения о приостановлении деятельности застройщика он теряет право привлекать средства дольщиков.

В случае привлечения средств дольщиков застройщиком, который не имеет на это права, дольщик вправе потребовать вернуть свои средства, проценты в двойном размере по ст. 395 Гражданского кодекса РФ (по ключевой ставке банка России) и причиненных сверх сумм указанных процентов убытков.

3. Уставный капитал застройщика

Минимальный размер уставного капитала застройщика или минимальный размер суммы уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов связанных с застройщиком юридических лиц (лиц, поручившихся за застройщика) должен составлять:

  1. два миллиона пятьсот тысяч рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более одной тысячи пятисот квадратных метров;
  2. четыре миллиона рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более двух тысяч пятисот квадратных метров;
  3. десять миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более десяти тысяч квадратных метров;
  4. сорок миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более двадцати пяти тысяч квадратных метров;
  5. восемьдесят миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более пятидесяти тысяч квадратных метров;
  6. сто пятьдесят миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более ста тысяч квадратных метров;
  7. четыреста миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более двухсот пятидесяти тысяч квадратных метров;
  8. восемьсот миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более пятисот тысяч квадратных метров;
  9. один миллиард пятьсот миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц более пятисот тысяч квадратных метров.

4. Содержание договора участия в долевом строительстве

В договоре должен содержаться план объекта, который приобретается по договору участия в долевом строительстве (схема, чертеж), расположение по отношению друг к другу частей такого объекта (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас).

В договоре должны быть указаны сведения в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

Все сведения в договоре участия в долевом строительстве должны соответствовать проектной декларации на момент заключения договора. Дольщик вправе требовать в суде признания договора недействительным в случае несоответствия информации в договоре сведениям, включенным в проектную декларацию.

Законом более подробно регулируется порядок определения цены договора: произведение цены единицы общей площади и общей площади. Ранее в договорах долевого участия, как правило, цена определялась таким же образом. При этом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (Минстроем РФ) могут устанавливаться понижающие коэффициенты. Уплата цены договора может быть произведена только после государственной регистрации такого договора.

В случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства по вине дольщика (уклонения от подписания передаточного акта или иного документа о передачи) застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени)

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать вместе с ним инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. Она должна содержать необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, о сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий. Такая инструкция является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче.

5. Требования к информационной открытости застройщика

Закон о долевом участии в строительстве предъявляет повышенные требования к застройщикам о раскрытии информации о себе. Порядок размещения такой информации устанавливается приказом Минстроя России от 09.12.2016 № 914/пр (скачать). В нем, в том числе, установлено, что:

  • обязательная к размещению информация должна быть доступна путем перехода не более чем по 3-м ссылкам с главной страницы сайта застройщика
  • для просмотра информации посетитель сайта не должен устанавливать никаких специальных программ, кроме браузеров, обеспечивающих выход в Интернет, и не должен заключать никакие соглашения с правообладателями программного обеспечения, предусматривающие взимание платы, а также не должен проходить никакие регистрации
  • информация размещается в форме электронной сканированной копии бумажного документа или электронной копии документа, подписанной электронной цифровой подписью
  • размещенная проектная декларация должна быть подписана руководителем юридического лица — застройщика
  • электронные копии документов должны быть размещены в форматах, доступных для ознакомления общедоступным программным обеспечением, не должны быть зашифрованы
  • при внесении изменений в документы создается и размещается на сайте их новая версия, предыдущие версии сохраняются

6. Порядок рассмотрение споров о недостатках (дефектах) объекта

Дольщик вправе обратиться в суд с требованиями, которые касаются недостатков (дефектов) переданного объекта только после отказа застройщика удовлетворить полностью или частично такие требования во внесудебном порядке. Условие о выявлении недостатков (дефектов) в гарантийный период сохраняется в законе.

При этом застройщик освобождается от ответственности за выявленные недостатки (дефекты), если они возникли из-за:

  • нормального износа (ранее было в законе)
  • ненадлежащего ремонта, проведенного самим дольщиком (ранее было в законе)
  • нарушения переданной дольщикам инструкции по эксплуатации (новое в законе).

Если дольщик является потребителем (приобретает недвижимость для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью), то неустойка (пени) за нарушение срока устранение недостатков (дефектов) за каждый день просрочки рассчитывается в размере, установленном пунктом 1 статьи 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» — один процент от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если же недостатки делают объект непригодным для проживания и его необходимо заменять, то один процент, видимо, нужно рассчитывать от цены всего объекта.

7. Когда начнут действовать изменения в 214-ФЗ

Изменения в закон вступают в силу с 1 января 2017. Большинство подзаконных актов начинают действовать в начале января 2017 года. У застройщиков, которые начали строить дома и привлекать средства дольщиков в 2016 году возникает вопрос: будут ли новые правила распространяться только на новые объекты или на все, даже те, средства дольщиков по которым уже вовсю привлекаются. Если новые правила распространяются на все объекты, то это означает, что сразу после новогодних праздников 2017 года застройщикам необходимо:

  • разработать проектную декларацию по новой форме и направить ее в региональный надзорный орган. Проблема заключается в том, что направлять ее необходимо в электронной форме через сайт в сети Интернет, который пока не определен
  • разместить всю необходимую информацию на своем сайте
  • внести изменения в типовой договор участив в долевом строительстве

На практике ближайшие действия застройщиков будут зависеть от позиции Росреестра. Именно этот орган принимает решение о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Если застройщиком не соблюдаются установленные законом требования, то Росреестр будет отказывать в государственной регистрации таких договоров. Это означает, что застройщики не смогут привлекать средства дольщиков для строительства, пока не исполнят все требования закона.


Документы по теме статьи